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明年中国楼市或将进入“量平价稳”的零增长区间

作者:雾雨日期:2018-12-14 14:34:16标签:国内财经

关键词:楼市;房价;零增长


就当前楼市发展状况看,降温已经明确体现。而展望明年,专家认为,机可失,时再来。“稳中趋缓、稳中有变的一年,需要大家用一种从容的心态去看待它。”“稳”几乎是行业共识,而在“稳定”基础上,明年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。

购房者市场预期明显转变

今年,楼市依然面临明显的“调控年”,楼市调控延续了去年的基调,重视长效机制,构建房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题;同时注重边调边治理,在调控的同时重点打击楼市乱象,既抓典型又严监管。

这一年,房价在上下半年呈现泾渭分明的格局。7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号,这成为今年楼市降温的一个“分水岭”,市场预期由“慢涨”变成“下跌”。

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,今年11月,百城新建住宅均价为每平方米14641元,环比上涨0.27%,涨幅较10月回落近0.2个百分点,回落较为明显。具体城市来看,百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌,下跌城市数量较10月增加12个;其中三四线城市价格调整范围最广,下跌城市数量较10月增加9个至21个。二手房方面,今年11月十大城市二手房均价为每平方米39012元,环比下跌0.38%,跌幅较10月扩大0.35个百分点。

从各级别城市新建住宅价格来看,11月上海、广州、深圳房价均有所松动;二线城市环比上涨0.52%,较10月涨幅收窄0.03个百分点,其中厦门、济南、兰州连续两个月下跌;三四线城市环比上涨0.35%,较10月收窄0.28个百分点,在各类城市中收窄幅度最为显著,其中有超三成的三四线城市价格在调整。

土地流拍也是市场预期转变的一大特征。今年1-11月,全国300个城市共流拍618宗住宅用地,总规划建筑面积为7529万平方米,约是去年全年流拍地块总规划建筑面积的2.3倍。

房地产市场继续进入调整通道

由于市场预期已经明显转变,对于未来一年,业内机构认为,整体来看,受市场需求端、供应端、金融端等多维度监管的持续推进,调控效果稳固延续,市场预期转向,房地产市场继续进入调整通道,一线城市房价也在经历长时间横盘后率先进入调整,预计未来整体房地产市场将进一步承压。

业内人士认为,政策还会延续,房地产的定位已经从拉动经济增长的火车头转变为中国经济巨轮的压舱石,房地产市场的核心诉求就是稳定压倒一切,换言之,楼市将进入横盘时代。

就调控趋势而言,分析师认为,楼市调控长短结合的节奏不变,长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计,不但表现在住房发展规划落实,住房和用地供应结构调控,更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。而在落实长效机制的基础上,短期调控力度依然从严,针对需求端限购不会放松,但针对首套房支持性政策或将强化,针对改善型需求的限制政策有望出现松动,总体依然会体现“房住不炒”,即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。

尽管“稳定”已成共识,但业内对“量价”预测并不一致。业内机构认为,一线城市供应明显增加而房价预期松动,预计成交量受低基数影响低位回升,而价格继续小幅下调的可能性较大;二线城市内部行情周期轮动,其整体市场调整幅度将相对缓和;而多数普通三四线城市在各线中需求的支撑基础最为薄弱,在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

专家认为,明年楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间,比如销售面积、房企到位资金等主要指标将徘徊在正负3%左右,其它指标大多在个位数以内,比如销售面积将进入正负3%区间,房企到位资金将接近3%,银行贷款已经在3%左右的负增长区间内。

专家指出,城市分化加剧,不同城市间的市场变化将呈现明显差异。一线城市价稳量降,明年一线城市的降温更多将体现在成交量减少,尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平,但成交价格继续下探的空间有限。二线城市中的部分热点城市降温可能加速,不排除部分楼市房价出现较为明显的波动,而更多二线城市将呈现缓慢降温趋势。三四线城市的分化将在明年表现尤为明显,值得关注的是,已完成“去库存”的城市,在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施,成交量也将迎来进一步下降。

“未来五年,住房市场就是‘大稳小乱’的格局,全国整体趋稳,是谓大稳,地方动作不一,是谓小乱,但不会再有火热的盛夏,也不会有冰冷的寒冬,各地逐渐形成难涨难跌的市场预期。”专家认为。


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